圖①：湖北省武漢市新壹城保障性租賃住房屋內設施。圖②：龍湖冠寓天津市南開區王頂堤店保障性租賃住房屋內實景。資料圖片
住房問題關系民生福祉。“十四五”規劃綱要提出，以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題。
如何讓更多新市民和青年人安居樂業？作為住房保障體系的重要組成部分，保障性租賃住房有哪些特點？各地有哪些值得借鑒的經驗做法？記者進行了采訪。
堅持小戶型、低租金，主要面向符合條件的新市民、青年人等群體
“終于有屬于自己的廚房和衛生間了。50平方米的一室一廳，每月租金2000元出頭，和合租價格相差不大，環境卻好許多！”四川省成都市南華佳苑保障性租賃住房項目現場，前來選房的年輕人王暉非常滿意。
推開房門，湖藍色的窗簾，淺灰色的地板，沙發、茶幾、衣柜井井有條，“小清新”的裝修風格很符合年輕人的審美。
“項目是統一戶型、統一裝修。租客可以簽訂1至5年的合同，租金按區域平均價格的9折執行，租賃期3年內不會漲價。”負責項目運營的成都高投資產經營管理有限公司副總經理李嘉玲介紹。
近年來，我國加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。與公租房主要面向城鎮的住房、收入“雙困難”家庭供應不同，保障性租賃住房主要面向符合條件的新市民、青年人等群體，一般不設收入門檻。同時，堅持小戶型、低租金，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房。
“新市民、青年人等群體大多是剛畢業參加工作的大學生或外來務工人員，小戶型、低租金房源既能滿足他們的基本居住需要，也能最大限度降低租金支出負擔。另外，在公共資源有限的條件下，以小戶型為主的設計也能盡可能多地增加房源供給。”住房和城鄉建設部有關負責人介紹。
2021年末，我國常住人口城鎮化率達64.72%，流動人口3.85億人，人口向經濟發達地區和城市群集聚趨勢明顯。浙江工業大學副校長虞曉芬介紹，目前在北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市，租房人口占常住人口的比例達40%以上。
與龐大的租房需求相比，這些城市的住房租賃市場總體結構性供給不足。“市場租賃房源以個人散租為主，租賃關系往往不穩定。大戶型、高價位房源供大于求，小戶型、低租金房源供不應求，新市民、青年人‘買不起房、租不好房’的問題比較突出。”虞曉芬認為，加快發展保障性租賃住房有利于完善住房保障體系，進一步推進以人為核心的新型城鎮化；也有利于合理釋放購房需求，緩解房價上漲壓力，促進房地產市場平穩健康發展。
主要利用存量土地和房屋建設，引導多主體投資、多渠道供給
加快發展保障性租賃住房，解決“地從哪兒來”是關鍵。
大城市尤其是中心城區地段，土地資源稀缺、拿地成本高，容易推高房價和租金；郊區地塊成本相對低，但通勤距離又較遠。
去年，大學畢業的林波搬入龍湖冠寓天津市南開區王頂堤店，看中的就是通勤便捷：“走路去公司上班差不多10分鐘，最近的地鐵站大約600米遠，周末出門玩也很方便。”
兩年前，這里還是一家閑置許久的集體宿舍，如今卻煥然一新，出租率保持在97%以上。“剛接手時，這里的房間設施老化，有的屋頂還漏水。改造成保障性租賃住房項目，既盤活了低效閑置資源，也能減少企業的投資成本，一舉多得。”公寓負責人介紹，項目正在申請執行民用水電氣熱價格，未來可以進一步降低企業運營成本和租客支出負擔。
根據國務院辦公廳印發的《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（以下簡稱《意見》），保障性租賃住房主要利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設。
《意見》提出，進一步完善土地支持政策。例如，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行；可將產業園區配套用地面積占比上限由7%提高到15%；等等。
“主要利用存量土地和房屋建設，引導多主體投資、多渠道供給，是一種不同于以往保障性住房建設的新思路。”住房和城鄉建設部有關負責人介紹，這改變了過去政府作為居住用地唯一供應者、房地產開發商作為住房唯一供應者的情況，“目前來看，農村集體經濟組織、企事業單位、園區企業、住房租賃企業等各方面主體參與的熱情都比較高。”
據統計，目前利用存量土地和房屋建設的保障性租賃住房達到了70%。在北京，今年在充分利用存量閑置房屋和企業自有用地建設保障性租賃住房的同時，擬供租賃住房用地項目約307公頃，近八成將用于建設保障性租賃住房；在廈門，部分閑置公有住房、安置住房等轉為保障性租賃住房，1000余套（間）專項提供給環衛工人、公交車駕駛員等基層一線公共服務人員。
保障性租賃住房，租得到還要住得好。屋內家具家電一應俱全，公共空間設置影音區、書吧、健身房等，24小時保安值守……這些已經成為不少保障性租賃住房項目的標配。為了更好滿足新市民、青年人的居住需要，住房和城鄉建設部制定了相應標準，提出集中式租賃住房可根據市場需求和建筑周邊商業服務網點配置等實際情況，增加相應服務功能。如宿舍型租賃住房建筑內公共區域可增加公用廚房、文體活動等服務空間，房間內應加大儲物空間等。
財稅、金融等支持政策多措并舉，加快發展保障性租賃住房
廣東省廣州市白云區人和鎮鳳和村，既保留著青磚墻面、雕花屋檐的嶺南特色，也融合了音樂吧、文藝雜貨鋪等時尚氣息，昔日的空心村如今生機勃勃。
“這里原本有200多棟空置房屋，我們通過微改造方式，建設了保障性租賃住房，套均租價每月約1300元。部分舊房還用于發展商務辦公、旅游休閑等項目，為鳳和村帶來人流與活力。”廣東恒廣投資有限公司副總經理許曉燕介紹。
對于租賃住房建設和運營來說，普遍面臨初期投入大、回報周期長、融資成本高的問題。鳳和村項目如何破解這一難題？許曉燕說，建設銀行廣州分行為項目整體改造提供了5.5億元信貸支持，期限10年、利率4.2%，“長期低息貸款大約能節省3000多萬元的財務成本，保障了項目的順利進行。”
今年2月，中國銀保監會、住房和城鄉建設部聯合印發了相關指導意見，提出鼓勵銀行業金融機構按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產權保障性租賃住房的住房租賃企業提供貸款；保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理等舉措。
為了調動多主體參與保障性租賃住房建設的積極性，一系列支持政策扎實落地。簡化審批流程，多個城市開展聯審機制，縮短項目審批時間；加大財政補助，去年中央為40個城市在預算內投資補助了28億元，今年還將加大中央財政補助資金的支持力度；降低稅費負擔，住房租賃企業向個人出租住房按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅，企事業單位等向個人、規模化住房租賃企業出租住房，減按4%征收房產稅。
“這些政策舉措含金量高、力度大，回應了當前住房發展面臨的一些突出問題，補齊了住房保障體系的短板，將讓更多新市民和青年人租得到、租得起、租得近、租得好。”上海市房地產科學研究院院長嚴榮說。
“十四五”時期，全國40個重點城市初步計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），預計可幫助解決近2000萬人的住房困難。北京、上海、廣州、深圳等重點城市，也都提高了新增保障性租賃住房的占比，普遍占新增住房供應量的40%至45%以上。
貝殼研究院高級分析師黃卉認為，加快發展保障性租賃住房，還要進一步明確保障對象和細化建設標準，并且探索制定科學合理的租金定價機制，“租金要低于同地段同品質市場租賃住房租金，但差距也不宜過大，否則企業容易虧損，不利于良性循環發展。”
今年2月，廣州市住房和城鄉建設局印發《廣州市保障性租賃住房項目認定辦法（征求意見稿）》提出，保障性租賃住房租金低于同地段同品質市場租賃住房租金，具體由市場主體按照“企業可持續、市民可負擔”的原則，結合享受的優惠政策，以及企業運營成本綜合評估確定。租金每年漲幅不高于同地段同品質市場租賃住房租金同期漲幅，且不超過5%。
還有專家提出，多重支持政策下，保障性租賃住房建設要注重因地制宜、有序發展，不能盲目推進。“接下來將推動各地建立健全住房租賃服務管理平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營管理的全過程監督，強化工程質量安全監管。嚴禁以保障性租賃住房為名違規經營或騙取優惠政策。”住房和城鄉建設部有關負責人說。（記者 丁怡婷）
