2025年上半年，中國人壽、太保壽險、平安人壽、建信人壽等保險公司披露了13筆大額不動產投資，涉及6個不動產項目，投資規模較去年同期大幅增長。同時，隨著公募不動產投資信托基金（REITs）試點擴容、不動產股權投資基金等資本工具不斷成熟，險資正從傳統的直接持有物業向更加多元化、金融化的配置模式轉變。
險資青睞不動產并非一時興起，而是其資金屬性、市場環境和政策導向共同驅動的戰略性選擇。“保險公司投資的主要目的是匹配負債需求，在保證安全性的條件下獲取一定的利潤。”中央財經大學保險學院副院長王麗珍表示，在當前低利率的環境下，傳統固收類資產已難以覆蓋負債端需求。相比之下，核心商業區的不動產投資展現出顯著優勢：一是收益率達到5%以上，遠高于債券市場；二是其與股票、債券等資產相關性低，便于分散投資風險；三是監管政策鼓勵保險資金服務實體經濟，支持其通過多種方式參與不動產投資。
從2023年險資對不動產的投資熱情開始升溫到2024年投資項目陸續落地，再到今年投資規模的大幅增長。險資不斷加倉不動產的背后，投資走向也發生了轉換。
從各保險公司披露的信息中可以發現，除了寫字樓、零售地產，險資對產業園、倉儲物流等不動產項目投資也有所布局。中國社會科學院保險與經濟發展研究中心副主任王向楠認為，產業園、倉儲物流等項目租約更長，現金流較穩，更能實現險資追求可持續運營增值的目標。
部分險資還采用聯合投資機構設立住房租賃私募股權基金、設立合伙企業投資公募REITs等方式加大對不動產領域的投資力度。直接購買地標性寫字樓、商業綜合體等投資方式，會帶來資金占用大、流動性差、管理要求高等問題，而公募REITs為險資投資不動產提供流動性更好、門檻更低、風險更分散的工具。此外，王麗珍認為，險資投資形式的多元化為實體經濟提供了長期資金支持，促進了基礎設施建設、住房租賃市場發展等領域的健康發展，同時有利于增強戰略協同效應，部分不動產投資可以與險企的主營業務形成聯動。8月28日，總規模為45億元的大家長租住房基金募集成立，由大家投控發起，聯合大家人壽、友邦人壽、中宏人壽、復星保德信人壽等保險公司共同設立，將重點布局北京、上海等一線城市的保障性租賃住房項目。
在成熟保險市場中，險資配置不動產資產的比例一般在20%左右。從配置比例來看，國內險企在不動產方面仍有增配空間。王麗珍表示，一方面不動產投資相對比較復雜，市場波動大、估值難度大，需要較強的專業投資和風險管理能力，人才相對匱乏；另一方面監管部門對險資配置不動產有明確的要求，這種嚴格的合規底線使得險企在投資時更為審慎。
在各主要保險公司的上半年業績說明會上，多家險企管理層對投資不動產表達了濃厚的興趣。展望未來，王向楠認為，險資整體上將逐步增配不動產，但更看重結構優化與風險收益匹配。此外，險資要更關注保障性租賃住房、醫養設施、產業園、市政基礎設施等，利用政策支持，追求獲得較穩定的現金流。同時，應加快資產數字化與運營數據治理，增加組合的凈經營現金流，提升投資與運營能力。此外，要堅持久期匹配、現金流覆蓋率管理，控制估值回撤風險。
（稿件來源：經濟日報）
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